Vay tiền bị ép ký giấy đất, lấy lại được không?

Trong các vụ đất đai tôi nhận, có một kiểu chuyện lặp đi lặp lại. Người dân cần tiền gấp, đi vay. Bên cho vay nói: "Ký cái giấy ủy quyền đất cho tôi để làm tin, trả nợ xong tôi trả lại". Người vay ký. Vài năm sau mới biết đất đã sang tên người khác, thậm chí đã nằm ở ngân hàng.

Bài này tôi viết để anh chị nào đang ở trong hoàn cảnh đó biết mình nên làm gì trước.

Chuyện thường diễn ra thế nào

Theo những hồ sơ tôi đã làm, các bước thường là:

1. Người dân vay một khoản tiền, nhiều khi lãi rất cao.
2. Bên cho vay đòi ký hợp đồng ủy quyền (hoặc ký thẳng hợp đồng chuyển nhượng) quyền sử dụng đất, có công chứng hẳn hoi.
3. Bên cho vay dùng giấy ủy quyền đó tự bán đất cho người thứ ba.
4. Người thứ ba đem đất đi thế chấp vay ngân hàng.
5. Người vay vẫn ở trên đất, không hay biết gì. Tới lúc đem tiền tới trả thì bên cho vay né tránh.

Giấy tờ thì đúng mẫu, có dấu công chứng. Nên nhiều người nghĩ mình đã mất đất thật.

Luật nói gì về giao dịch giả tạo

Điểm mấu chốt nằm ở khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015:

"Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan."

Nói dễ hiểu: nếu hai bên thật ra là vay tiền, còn hợp đồng ủy quyền hay chuyển nhượng chỉ là cái vỏ để bảo đảm khoản vay, thì cái vỏ đó vô hiệu. Quan hệ vay vẫn còn: người vay phải trả lại tiền gốc và lãi theo đúng quy định, chứ không phải mất đất.

Hướng này không phải tôi tự nghĩ ra. Theo thông báo rút kinh nghiệm của Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã hủy án trong ít nhất hai vụ cùng kiểu (Quyết định giám đốc thẩm 10/2017/DS-GĐT, và một vụ năm 2019), vì hợp đồng "về hình thức phù hợp với quy định của pháp luật" nhưng thực chất chỉ để bảo đảm khoản vay.

Tòa thường nhìn vào những dấu hiệu nào

Tôi đọc nhiều bản án, thông báo rút kinh nghiệm cùng loại. Những dấu hiệu tòa và viện kiểm sát hay dựa vào để kết luận giả tạo:

• Hợp đồng ủy quyền và hợp đồng bán đất ký cùng ngày, hoặc cùng ngày với giấy vay.
• Giá ghi trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá đất thật.
• Không có chứng từ giao tiền mua đất. Số tiền duy nhất có thật là tiền vay.
• Người "bán" vẫn ở trên đất, không giao đất cho ai.
• Có giấy tay kiểu "nếu không trả nợ thì mới công chứng", hoặc "không trả đủ thì xem như bán đứt".
• Chủ đất phản ứng ngay khi biết: làm đơn ngăn chặn, đơn trình báo.

Ngược lại, nếu bên mua chứng minh được đã trả đủ tiền theo giá thị trường, đã nhận đất, thì lập luận giả tạo sẽ yếu đi nhiều.

Nếu anh chị đang vướng chuyện này

Việc nên làm ngay, theo thứ tự:

• Giữ lại mọi giấy tờ về khoản vay: giấy vay, biên nhận tiền, sao kê chuyển khoản trả lãi, tin nhắn Zalo, ghi âm nói chuyện về việc vay, trả.
• Xin trích lục, sao y hồ sơ đất ở văn phòng đăng ký đất đai để biết đất đang đứng tên ai, có đang thế chấp ở đâu không.
• Làm đơn ngăn chặn gửi cơ quan đăng ký đất đai, văn phòng công chứng càng sớm càng tốt.
• Đừng ký thêm bất cứ giấy gì bên cho vay đưa, kể cả giấy "thanh lý" hay "xác nhận".
• Khi khởi kiện, phải yêu cầu tuyên vô hiệu cả chuỗi: hợp đồng ủy quyền, các hợp đồng chuyển nhượng sau đó, và hợp đồng thế chấp nếu có. Thiếu một khâu là vụ án dễ bị kéo dài, có khi bị hủy làm lại.

Phần ngân hàng nhận thế chấp là phần khó nhất. Ngân hàng thường được coi là người thứ ba ngay tình, và các tòa đang xử chưa thống nhất. Vụ nào có ngân hàng thì càng cần chuẩn bị chứng cứ kỹ: ngân hàng có đi xem đất không, có biết người khác đang ở trên đất không.

Một lời thật

Mỗi vụ một khác. Có vụ đủ dấu hiệu, có vụ thiếu. Tôi không hứa thắng thua. Nhưng anh chị đừng vội nghĩ "giấy tờ có công chứng rồi thì thôi". Hãy gom giấy tờ lại, tìm luật sư xem vụ của mình có căn cứ tới đâu, rồi mới quyết.