Đất bị đem thế chấp ngân hàng, đòi lại được?

Ở bài trước, tôi kể chuyện người dân vay tiền bị ép ký giấy tờ đất, rồi đất bị bán cho người khác. Chuyện thường chưa dừng ở đó. Người mua sau đem sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng. Tới khi chủ đất đi kiện, ngân hàng nói: "Tôi không biết gì, tôi là người thứ ba ngay tình, tôi phải được bảo vệ".

Câu hỏi tôi hay nhận nhất là: vậy đất còn đòi lại được không?

Bảo vệ người ngay tình thế nào

Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu."

Nói dễ hiểu: sổ đỏ đã đứng tên người khác, ngân hàng dựa vào sổ đỏ đó mà nhận thế chấp, thì dù giao dịch mua bán phía trước bị hủy, hợp đồng thế chấp vẫn có thể được giữ. Tòa án nhân dân tối cao từng hướng dẫn theo tinh thần này, với điều kiện ngân hàng nhận thế chấp đúng quy định.

Mấu chốt nằm ở hai chữ "ngay tình". Ngân hàng không tự nhiên là ngay tình chỉ vì đã xem sổ đỏ.

Khi nào tòa không coi ngân hàng là ngay tình

Tôi đọc nhiều bản án về việc này. Điểm chung của những vụ chủ đất thắng là: ngân hàng chỉ xem giấy, không xem đất.

• Bản án 184/2017/DS-PT của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ: đất thế chấp thật ra đã chuyển nhượng cho một gia đình khác, gia đình đó đang ở trên đất từ lâu. Tòa nhận định khi xác minh để cho vay, ngân hàng "đã không làm rõ" việc gia đình kia đang trực tiếp sử dụng phần đất, nên hợp đồng thế chấp không có hiệu lực. Ngân hàng phải trả sổ đỏ.
• Bản án 47/2020/DS-PT của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng: tòa ghi rõ ngân hàng "không phải là người ngay tình" vì đã không thẩm định, xác minh tình trạng thực tế của đất.
• Một vụ ở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng năm 2018: chủ nhà vẫn ở trong nhà, nhưng ngân hàng không đến xem thực tế, chỉ xem trên giấy tờ, nên không được xử lý tài sản thế chấp.

Khi nào ngân hàng được bảo vệ

Tôi cũng nói thật để anh chị khỏi hy vọng sai. Có những vụ tòa đứng về phía ngân hàng. Thường đó là khi:

• Người thế chấp đã đứng tên sổ đỏ, và lúc thế chấp không có ai khác đang ở, đang sử dụng đất.
• Ngân hàng có hồ sơ thẩm định đầy đủ, có đi xem đất, không thấy dấu hiệu gì bất thường.

Khi đó, người mất đất thường chỉ đòi được tiền bồi thường từ người đã lừa mình, chứ khó lấy lại đất từ ngân hàng.

Nếu đất của anh chị đang nằm ở ngân hàng

Những việc nên làm, theo thứ tự:

1. Chứng minh mình vẫn đang ở, đang sử dụng đất lúc ngân hàng nhận thế chấp: xác nhận của tổ dân phố, ấp, biên lai điện nước, hóa đơn đóng thuế, hình ảnh nhà cửa, cây trồng, lời khai hàng xóm.
2. Đề nghị tòa yêu cầu ngân hàng nộp hồ sơ thẩm định: biên bản đi xem đất, biên bản định giá. Theo luật tố tụng, bên nào đưa ra yêu cầu thì phải chứng minh, nên ngân hàng muốn được coi là ngay tình thì phải đưa ra chứng cứ.
3. Đề nghị tòa xem xét, thẩm định tại chỗ: tòa xuống tận nơi xem ai đang ở trên đất.
4. Yêu cầu tuyên vô hiệu cả chuỗi hợp đồng, kể cả hợp đồng thế chấp. Chứng minh được hợp đồng mua bán là giả tạo mới là bước một. Muốn lấy lại đất từ ngân hàng thì phải đi thêm bước hai: chứng minh ngân hàng không ngay tình.
5. Kiểm tra giấy tờ ngân hàng đưa ra: bản phô tô, chữ ký lạ, cam kết mình chưa từng ký thì đề nghị giám định.

Lời thật

Đây là loại vụ khó, tòa các nơi còn xử theo nhiều hướng khác nhau. Tôi không hứa thắng thua. Nhưng tôi đã thấy nhiều vụ người dân lấy lại được đất, vì họ chứng minh được một điều đơn giản: lúc ngân hàng nhận thế chấp, chính họ đang ở trên mảnh đất đó.

Nếu anh chị đang vướng chuyện này, hãy gom giấy tờ lại và tìm luật sư càng sớm càng tốt. Ngân hàng làm thủ tục phát mãi tài sản nhanh hơn nhiều người nghĩ.