Trả đủ tiền mua nhà, người bán chết trước khi công chứng: nhà về ai?

Năm 2018, chị K. mua của ông H. ba căn nhà liền nhau ở trung tâm Cần Thơ. Hai bên ký hợp đồng đặt cọc ở văn phòng công chứng, chị K. trả đủ tiền, ông H. giao nhà và giao luôn bản chính giấy chứng nhận. Một thửa đã sang tên xong. Hai thửa còn lại chưa ký được hợp đồng công chứng, vì ông H. còn hứa làm giấy tờ lối đi chung cho liền thửa.

Lối đi chưa làm xong thì năm 2024 ông H. qua đời. Chị K. đã ở, đã cho thuê nhà gần 7 năm, nhưng hai thửa đất vẫn đứng tên người đã chết. Văn phòng công chứng không làm được. Gia đình ông H. thì đòi chị K. trả thêm tiền, không thì hủy hết hợp đồng, trả nhà.

Chị K. nhờ tôi khởi kiện.

Bên kia nói gì

Phía mẹ ông H. đưa ra nhiều lý do: chưa công chứng thì hợp đồng vô hiệu; chị K. chưa chứng minh trả đủ tiền; nhà là tài sản chung vợ chồng ông H. mà vợ không ký; bà không nhận di sản nào nên không phải trả nợ thay con.

Luật nói gì

Chưa công chứng có vô hiệu không? Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Chị K. trả đủ 100% tiền. Ông H. đã giao nhà, giao giấy. Cả hai bên đều làm vượt xa hai phần ba nghĩa vụ.

Có phải chứng minh lại việc trả tiền không? Điểm c khoản 1 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định những tình tiết không phải chứng minh, trong đó có:

"c) Những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp; trường hợp có dấu hiệu nghi ngờ tính khách quan của những tình tiết, sự kiện này hoặc tính khách quan của văn bản công chứng, chứng thực thì Thẩm phán có thể yêu cầu đương sự, cơ quan, tổ chức công chứng, chứng thực xuất trình bản gốc, bản chính."

Việc ông H. nhận đủ tiền được ghi trong hai văn bản công chứng do chính ông ký. Ở phiên hòa giải, người nhà ông H. cũng đã tự thừa nhận chị K. đã trả số tiền lớn hơn cả giá mua.

Người bán chết thì ai trả phần tiền dư? Khoản 1 Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Nghĩa là người thừa kế không phải lấy tiền túi ra trả, nhưng nghĩa vụ của ông H. cũng không mất đi khi ông chết. Phần tiền ông H. nhận thêm cho việc làm lối đi mà chưa làm được, thì trả lại từ di sản ông để lại.

Tòa sơ thẩm xử thế nào

Ngày 26/6/2026, Tòa án nhân dân khu vực 1 - Cần Thơ xử sơ thẩm:

1. Công nhận cho chị K. quyền sử dụng hai thửa đất và nhà trên đất, theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự, không phải công chứng nữa.
2. Khoản tiền hứa trả thêm khi làm xong lối đi là giao dịch có điều kiện. Lối đi chưa làm được nên khoản này không phát sinh. Số tiền chị K. đã ứng trước cho việc đó, những người thừa kế phải trả lại trong phạm vi di sản ông H. để lại.
3. Hai thửa đất ông H. được cấp giấy trước khi kết hôn nên là tài sản riêng của ông, không cần vợ ký.
4. Bác toàn bộ yêu cầu phản tố đòi hủy hợp đồng của phía gia đình ông H.

Phía gia đình ông H. đã kháng cáo, vụ án đang chờ xử phúc thẩm. Có kết quả, tôi sẽ kể tiếp.

Bài học cho người mua nhà

1. Đưa tiền phải có giấy, tốt nhất là văn bản công chứng. Ở vụ này, hai văn bản công chứng xác nhận đã nhận đủ tiền là chứng cứ mạnh nhất.
2. Nhận bàn giao nhà và giữ bản chính giấy chứng nhận. Đó là bằng chứng bên bán đã thực hiện nghĩa vụ.
3. Đừng để chuyện công chứng kéo dài. Còn điều kiện gì chưa xong thì ký hợp đồng chuyển nhượng phần đã đủ điều kiện trước. Người bán mà chết, mọi chuyện phải ra tòa.
4. Khoản tiền nào gắn với điều kiện thì ghi rõ điều kiện và hậu quả nếu điều kiện không xảy ra.

Lời thật

Chưa công chứng không có nghĩa là mất nhà. Nhưng muốn tòa công nhận thì phải chứng minh được mình đã trả tiền, đã nhận nhà, và việc mua bán là có thật. Vụ này thắng ở sơ thẩm vì chị K. giữ đủ giấy tờ từ năm 2018. Anh chị nào đang ở trong căn nhà đã trả tiền mà chưa sang tên được, hãy gom giấy tờ lại ngay hôm nay.