Đứng tên sổ đỏ, đất còn bị chia thừa kế?
Ở miền Tây, chuyện này rất hay gặp. Cha mẹ mất đã lâu. Một người con ở lại giữ đất, thờ cúng, rồi đứng tên sổ đỏ. Nhiều năm sau, anh chị em khác kiện đòi chia thừa kế phần đất đó.
Người đứng tên thường nghĩ: "Sổ đỏ tên tôi thì đất của tôi". Người đi kiện thì nghĩ: "Đất của cha mẹ thì phải chia". Thật ra, đứng tên sổ đỏ chưa chắc là đất của mình, mà cũng chưa chắc là di sản. Tòa sẽ xét đất này từ đâu ra.
Vụ tôi làm ở Vĩnh Long
Năm 2026 tôi đại diện cho bị đơn, một người con út ở lại thờ cúng cha mẹ, trong vụ tranh chấp chia di sản thừa kế. Hai người em gái kiện, nói cha mẹ lúc sống đã hứa chia cho mỗi người một phần ruộng, một phần vườn.
Sơ thẩm thua, tòa chia đất của thân chủ tôi cho hai người em.
Chúng tôi kháng cáo. Tôi nêu mấy ý chính:
- Đất do chính thân chủ khai phá, tự đăng ký kê khai, được cấp giấy chứng nhận năm 2004. Lúc cấp không ai tranh chấp.
- Cha mẹ không đứng tên kê khai, không có giấy tờ gì về thửa đất.
- Các anh chị em đã tự chia đất với nhau từ trước, có người còn bán lại phần của mình.
- Cấp sơ thẩm xác định sai quan hệ tranh chấp: đây là đòi đất theo thỏa thuận, không phải chia thừa kế.
Viện kiểm sát đề nghị giữ nguyên án sơ thẩm. Nhưng ngày 24/4/2026, Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long sửa án, xác định hai thửa đất không phải di sản, bác yêu cầu chia thừa kế. Tòa dựa vào văn bản của văn phòng đăng ký đất đai cho thấy người kê khai, được cấp giấy lần đầu là thân chủ tôi, và không có chứng cứ cha mẹ từng kê khai hay đóng thuế. Tòa cũng nhận định cấp sơ thẩm đã xác định sai quan hệ tranh chấp.
Lúc tòa đọc phần nhận định, tôi như nín thở.
Nhưng đừng vội mừng nếu mình là người đứng tên
Cũng có rất nhiều vụ ngược lại. Theo các thông báo rút kinh nghiệm của viện kiểm sát mà tôi đọc, đất vẫn bị xác định là di sản khi:
- Hồ sơ xin cấp giấy ghi nguồn gốc là "cha mẹ chết để lại".
- Sổ mục kê, sổ địa chính cũ ghi tên cha mẹ.
- Không có văn bản cha mẹ cho, hoặc văn bản các anh chị em từ chối nhận di sản.
Trong những trường hợp đó, người con tự đi kê khai đứng tên không làm đất thành của riêng mình.
Tòa thường hỏi những câu này
Dù anh chị là người đứng tên hay người đi kiện, hãy tự trả lời trước:
- Ai là người đầu tiên kê khai thửa đất? Sổ mục kê, sổ địa chính các năm ghi tên ai?
- Nguồn gốc đất ghi trong hồ sơ cấp giấy là gì: tự khai phá, nhận chuyển nhượng, hay cha mẹ để lại?
- Lúc cấp giấy, các anh chị em có biết, có phản đối không?
- Cha mẹ có cho, tặng bằng giấy tờ không? Gia đình có họp chia đất, có biên bản gốc đủ chữ ký không?
- Cha mẹ mất năm nào? Thời hiệu yêu cầu chia di sản còn hay hết?
- Người giữ đất có công sức gìn giữ, tôn tạo, đóng thuế không?
Hồ sơ đất ở văn phòng đăng ký đất đai là chỗ đầu tiên nên tìm. Nhiều vụ thắng thua nằm ở một dòng trong sổ mục kê.
Lời dặn
Nếu anh chị là đương sự, khi kháng cáo phải nêu đủ các yêu cầu ngay trong đơn kháng cáo. Trong vụ ở Vĩnh Long, có một yêu cầu đưa ra lần đầu ở phúc thẩm, tòa không xét vì vượt phạm vi kháng cáo.
Mỗi vụ thừa kế đất đai có lịch sử riêng của nó. Tôi không hứa thắng thua, nhưng tôi sẽ nói thật với anh chị: giấy tờ của mình đang nghiêng về phía nào.